编者按：

市委、市政府高度重视老旧小区改造工作，一直将其作为补齐民生短板，增强群众获得感、幸福感和安全感的工作来抓，经过3年的探索创新，老旧小区改造取得明显成效。2020年全省城镇老旧小区改造现场推进会在峨山县召开，峨山经验向全省推广。2021年，峨山被列为“我为群众办实事”实践活动省级联系点，代表云南省参加住房和城乡建设部召开的“我为群众办实事”实践活动视频会，作经验交流。

据玉溪市住房和城乡建设局提供，2019年启动老旧小区改造以来，截至目前，我市共启动城镇老旧小区改造717个、房屋2527栋、建筑面积349万平方米，涉及居民36517户，已完成改造586个小区、30101户，改造面积297万平方米，累计完成投资11.95亿元。

在创造了峨山经验的基础上，我市老旧小区改造再次迈出新步伐。红塔区用短短几个月时间拆除建设片区18个老旧小区围墙，在解决基础设施问题的同时，着力推进公共服务设施配套完善，通过共建、共治、共享的做法，实现了小区“共美”。

建设片区是红塔区在老旧小区改造过程中，实施大连片、大改造的第一个试点。去年8月27日，建设片区的18个老旧小区改造启动，聚焦存在的排水难、停车难、消防难、休闲难等问题，拆除围墙，改造提升水、电、路、气、网等基础设施，新建立体停车场、居家养老中心、党群服务中心等功能用房，改造住宅外立面、健康步道等，引入智慧管理服务，把18个小区的1016户居民融合为一个小区，更名为“共美家园”。

改造后的小区环境如公园。

　　在不到半年时间里，建设片区完成从“脏、乱、差”到“净、畅、美”的“变脸”，旧房子“新”起来，“蜘蛛网”藏起来，停车位多起来，充电桩建起来……

作为红塔区老旧小区改造的示范性工程，建设片区的改造为何要拆除18个小区的围墙？小区居民反映怎样？哪些问题是老旧小区改造必须着力解决的问题？改造完成后如何建立具有造血功能的长效管理机制？如何通过连片改造试点探索可持续的改造模式？近日，记者对此进行了调查。

改造，聚焦群众“急难愁盼”问题

家住山水佳园的冯女士经常去紫艺新型农贸市场买菜。很多时候，她把车停在玉溪日报社后面的小巷里。

“每次经过这条小巷，我都能闻到一股臭臭的下水道味。”冯女士说。

部分路段下水道恶臭，老鼠、蟑螂多，夏天苍蝇、蚊子多，是老旧小区大部分居民的记忆。在事业单位上班的刘女士住在东风一小区6栋，老旧小区改造前，她回家的路是一条死胡同，楼下的院子太窄，汽车开不进去。

刘士明是云南省玉溪建筑设计院的工程师，他参与了红塔区两个连片老旧小区改造的设计工作。为做好设计工作，他经常到各个小区听取居民的心声和诉求。

刘士明介绍，改造前，建设片区的18个小区均处于闭合状态，围墙多、柴棚多，不通燃气，供水管老化、泄漏，街道狭窄，路面破损，地下管道的盖板缝隙大，化粪池不足，大部分小区污水与雨水合流，强弱电也是架空的，密密麻麻地分布在空中，部分电线有掉落触电的隐患……

“有些单元楼‘不通车’。”红塔区住房和城乡建设局办公室主任殷艳说，不要说救护车和消防车，就连一般的小轿车也寸步难行。此前，红塔区住房和城乡建设局的办公楼下设置了2个120升的垃圾桶，由于不能满足每天扔垃圾的需求，殷艳打电话给环卫部门，请求更换一个可以移动的车载垃圾箱。但环卫部门最终回复：换不了，垃圾转运车开不进院子里，只能把原来的小垃圾桶更换成大一号的垃圾桶。

经过前期的摸排和调研，建设片区老旧小区改造工作组认为：要改造出效果，当务之急是拆墙拆棚，腾出公共空间，否则无法解决停车难、休闲难、消防难、养老难等问题，居民期盼的更美好生活诉求将无法实现。

拆墙拆棚，腾出公共空间

拆除围墙和柴棚后，小区变得更宽敞，车位更充足。

在充分听取居民意见后，云南省玉溪建筑设计院结合实际，编制出专业改造设计方案：拆除围墙和柴棚，腾出公共空间；完善水、电、路、气、网等基础设施，畅通排污和道路；整合土地资源，规划、新增停车位和绿地，增加休闲活动用地；布局儿童娱乐设施，新增休息座椅、健身器材等功能布局；确保小区内部路网通达，设置路灯、洗手台、垃圾收集点、广告牌；利用公共建筑设置社区用房、物业管理用房和商业，让社区更宜居。 

目标明，果敢行。作为建设小区改造的直接责任人，去年8月，时任红塔区住房和城乡建设局局长的孙卫东直接租了一套建设小区的老房子住下。“一线工作法，就是身心都在一线，才能把情况摸实、摸准、摸透。”2月18日，孙卫东受访时说道。

“一开始，拆墙拆棚的阻力相当大，一部分人不理解、不支持改造，信访件也随着拆墙拆棚而飙升。”一名干部介绍，整个片区有36户一楼的住户将房屋后的空地围起来建成自家的小花园，围墙拆除就意味着小花园没了；还有住户不愿意拆除柴棚，想留着堆杂物；院子宽敞、绿化好、车位多的小区不愿意拆除围墙，把自己的公共空间与资源差的院落共享……

“老旧小区改造最难的是协调片区内单位利益、住户利益与改造提升之间的矛盾和冲突。”红塔区住房和城乡建设局城市更新综合办公室主任尹卫明说。

面对阻力和压力，市、区领导在部署红塔区老旧小区改造工作任务时说道，老旧小区改造事关广大人民群众的生产生活质量，是落实中央和省、市关于保障和改善民生各项要求的政治任务、民生工程、民心工程，更是红塔区创建全国文明城市的现实需要，务必充分认识改造的重要意义。

民之所望，政之所向。“不能因为有阻力就裹足不前，错失改造良机。”玉溪市住房和城乡建设局相关负责人介绍，近年来，中央每年均安排资金支持老旧小区改造，国家发改委和财政部也有专项债券资金支持，只有抓住机遇，才能赢得支持，获得更大的发展。

为此，市、区两级高度重视建设片区改造工作，市委相关领导多次实地调研，帮助解决改造过程中出现的各种问题。按照“党建引领、组团服务、共建共享”的原则，市、区两级高位推动，在社区党组织的牵头下，与片区内的党政机关、企业和小区共同组建区域党建联盟，通过精准对接联盟单位、社区和居民，找到各方之间的利益契合点和兴趣连接处，达成需求方与供给方共赢的局面，推动区域党建融合并形成改造合力。

通过强有力的组织领导和深入细致的群众工作，建设片区改造工作有条不紊地进行。

调动各方，实现共建共治共享

资金缺口大，是所有老旧小区改造绕不开的难题。

近日印发的《云南省高质量推进城镇老旧小区和城中村改造升级若干政策措施的通知》中明确，支持社会资本通过提供“投融资+设计+改造+运营+物业”全过程一体化系统服务等多种方式，积极参与城镇老旧小区和城中村改造升级。

玉溪市住房和城乡建设局房改办主任金云华介绍，在一些大城市，城中村和老旧小区融合同步改造，一栋栋民房改造后租给创意园，获得较好收益。对于玉溪这样的小城市，从过去3年的实践看，由于老旧小区资源有限，改造后收益较少，因此社会资本参与积极性不高。

红塔区住房和城乡建设局多名干部也表示，共美家园的资产、资源并不能满足投资方需求，加上老旧小区改造资金需求大、不易形成合理回报机制等问题，一直找不到投资方。最终，建设片区项目采取“争取中央补助+政府债+企业投入+盘活资产+其他”的资金筹措方式。

孙卫东介绍，共美家园累计投入改造资金约6000万元，其中，发动联通、电信、移动、供水、电力、燃气等企业积极参与改造，由企业承担部分管线入地改造资金，发行了政府专项债，争取到部分中央资金，接下来还将通过新建的小区公共用房租赁、立体停车场和停车位租赁、引进商业服务等多种方式筹集资金。

“我们预计中央资金占总投入的三分之一，整合小区资产后，可收回一半的改造成本，加上企业投入、居民出资等方式，可做到收支平衡。”孙卫东介绍。

按照“政府主导、社会支持、居民参与”的原则，共美家园完善了小区配套和市政基础设施，更新改造了地下雨污管网，提升了社区养老、托育、医疗等公共服务水平，新建了14个休闲凉亭、5个室内公厕、10余组健身器材、5套石桌椅、40多个长凳，对18栋房子进行外立面改造。

改造过程充分尊重小区居民意见，重点补齐下水道防臭、停车、充电桩、晾晒衣物、休闲空间、开通燃气等民生缺口。对不愿意拆除防盗栏的楼栋，保留楼栋原来的外立面样式并对防盗栏进行规整；对拆除防盗栏且外立面破损的老旧房屋，重新刷防水涂料。

需求被满足，生活更美好

共美家园小区共建了14个休闲凉亭，成为人们休憩的好地方。

红塔区住房和城乡建设局提供的数据显示，建设片区此前能停400余辆汽车，改造为共美家园后，停车位达1016个，户均配比为1∶1，群众对老旧小区改造的满意率超90%。改造后，片区内的地下管网实现了雨污分流，下水道不再散发臭味；小区合理施划了汽车停车位和电动车停车位，建设了充电桩；路面铺设了透水混凝土，增加了小区绿化，具备海绵功能。

“我对小区改造总体上是满意的。”小区住户吕女士受访时表示，以前停车位十分紧张，没想到拆除围墙后，居然能划出那么多停车位，老旧小区改造做到了在有限的区域里实现空间利用最大化。

居住在东风一小区的刘女士告诉记者，改造后路网通达，去农贸市场不用再绕路，小区环境也变好了，她十分支持改造。看到小区环境越来越好，刘女士还花了近4万元重新装修了房屋，居住环境从外到内都得到了改善。

小区居民何先生说：“总体上来说，改造后让出行方便了，环境更好了。”他希望物业管理费不要太高，限定在一个合理区间。

“改比不改好。”小区内一事业单位办公室相关负责人卢先生介绍，单位里的小区业主群内，大家达成了一个共识：小集体要服从大规划。为支持老旧小区改造，单位还组织退休老党员到峨山参观改造过的老旧小区，让大家统一思想，理解并支持改造。通过改造，环境得到较大改观，工作和生活更加舒适。

记者采访的多位住户均表示，原来的小区仅仅实现了居住功能，经过改造后，生活品质得到较大提升，住房实现了从“有没有”到“好不好”的转变。

“我们小区居民都很盼望改造，什么时候轮到我们社区呀？”2月18日上午，在办公室接受采访的孙卫东接到凤凰街道桂山路34号居民打进的咨询电话，询问自己居住的文秀社区何时能列入改造范围。孙卫东诚恳地回复：“凡是2000年前建成的老旧小区，成熟一片启动一片，你们可以先向社区反映，表达改造意愿。”

孙卫东介绍，自今年1月底建设片区老旧小区改造工程完工后，接到不少社区居民打来的电话，希望自己居住的老旧小区能早日启动改造工程。

市委常委、红塔区委书记邓皓在2月18日召开的红塔区老旧小区改造项目动员会上明确，红塔区将用3年时间完成2000年前建盖的所有老旧小区连片改造工作，将涉及7.57平方公里468个小区3.93万户居民，改造面积达554万平方米。（玉溪日报全媒体记者  白诚颖/文  邓星瑞/图）

【短评】老旧小区改造要形成合力

□  一言

红塔区共美家园小区仅用不到半年时间就完成项目改造，其改造经验表明，要充分调动社区居民、社会和有关单位、部门力量，形成改造合力，才能把老旧小区改造这件好事办好、实事办实。

老旧小区改造事关方方面面，一头连着民生，一头连着发展。实施老旧小区改造，不但能改善群众生产生活条件，还能完善小区功能，提升城市形象，扩充城市能级，增加城市吸引力，值得下力气抓紧抓实抓好。

实施老旧小区改造，要坚持党建引领，团结一切可以团结的力量，调动更多群众参与到老旧小区改造中。要通过建立党建联盟，依靠党组织的引领，将老旧小区改造的政策依据、实施范围、改造方案等群众关心关注的问题进行公示，让群众知晓改造的意义，变“要我干”为“我要干”，引导居民形成出钱、出力、出主意的共建、共治、共享格局，增强群众对老旧小区改造的认同感。

实施老旧小区改造，要充分尊重群众意见。要从群众最关心、最直接、最现实的利益问题出发，科学确定改造升级目标，确保改造内容与所在社区功能定位相符合，与小区人口结构和民生需求相契合，着力解决居民改造意愿强烈的问题，统筹推进生活空间、生产空间、生态空间规划布局，坚持地上地下统筹、里子面子并重，让群众生活得更舒心。

老旧小区改造涉及水、电、路、气、网等多部门，必须创新体制机制，吸引各方力量参与。针对资金不足等问题，要合理确定改造项目，既尽力而为又量力而行，要积极寻求金融支持，建立市场化运作机制、激励机制，鼓励社会资本积极参与。在加装电梯等个性化需求方面，要按照“谁使用、谁出资”的原则，因地制宜鼓励群众积极协商，敲定项目计划和出资方案，推动适老化改造，以提高居住的舒适性、宜居性。

当前，实施老旧小区改造已成为广大群众的热切期盼和强烈呼声。各有关部门要以民生需求为导向，拧成一股绳，瞄准今年的目标任务，撸起袖子加油干，通过实施改造推动老旧小区有机更新、改造提升，从而实现新老城区同步、均衡、高质量发展。