2018年6月23日，张三向李四借款30万元，并向李四出具借条一份，借条载明的还款时间为2019年6月30日。借款到期后，张三无力给李四还款。迫于无奈，李四将张三诉至法院，要求张三偿还借款。2019年11月22日，法院判决张三十日内付清李四全部借款。判决生效十日内，张三没有还款，李四申请法院执行。在执行过程中，法院发现张三名下有一套住房，于是查封该住房，准备拍卖执行。

在执行过程中，王五提出执行异议，主张该房屋张三已于2018年7月16日出售给他，并已经交付使用，但因该房屋系张三按揭贷款购买，王五已帮张三还清剩余按揭贷款8万余元，房产变更登记正在办理中。李四随后向法院提起执行异议之诉，要求法院确认张三和王五之间的房屋转让合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定而无效。

法律适用条文

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

案件处理结果及分析意见

法院审理认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此认定张三与王五签订的房屋转让合同有效，驳回了李四的诉讼请求。法院解除了对该房屋的查封。

律师提示

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款中有两个“强制性规定”，其中前半句规定的强制性规定，违反的后果是导致合同无效，因而其性质上属于效力性强制性规定。而后半句中的强制性规定属于管理性强制性规定。另外，在价值的选择上，随着市场经济的发展和完善，民法更注重对交易安全的保护，导致合同无效的强制性规定适用范围将越趋狭窄。

未取得不动产权证的房屋虽可以转让，但因此类房屋无法立即办理产权变更登记，变数较大。建议购买者在签订转让合同时，要求出售者交付房屋及购房合同、发票等资料，并立即占有使用，将代出售者偿还银行按揭贷款作为交付房款的方式之一，并在出售人取得房产后，尽快将房屋产权变更登记到自己名下，避免出售方一房二卖。（王芳）