1、问：消费者购买商品房时应注意哪些事项？

答：消费者购房前一定要擦亮眼睛，查验开发企业的“五证”是否齐全，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规规定，房地产开发企业销售商品房必须取得“五证一照”，“五证”是指《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证明》。“一照”即《企业法人营业执照》。并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证明》上所载明的预售范围内，提高防范风险的意识，维护自身合法权益。

2、问：购买期房缴款时要注意什么，要确认贷款资格吗？购房款是直接付给开发企业吗？

答：按照云南省住房城乡建设厅有关规定，开发企业未确认购房人具备贷款资格前，不得收取首付款。同时购房人要仔细检查项目预售许可证上载明的预售资金监管银行和监管账户信息，按照《玉溪市商品房预售款监管方案》相关规定，预售人（开发企业）不得违反有关规定自行收存商品房预售款，购房人不能直接将购房款交至开发企业基本账户，应持预售人开具的商品房预售款缴款单直接向受托监管银行缴款或通过POS机支付项目监管账户。消费者付购房款时要仔细核对存入账户是否与《商品房预售许可证明》上载明的预售资金监管账户一致。

3、问：怎样查询房地产项目是否具备《商品房预售许可证明》？

答：按照相关规定，《商品房预售许可证明》应当悬挂于售楼部显要位置，供购房人查验，市民在购买商品房前可要求房地产开发企业出具《商品房预售许可证明》并现场查验，也可以到各县（市、区）住建部门查询。

4、问：为什么要进行《商品房买卖合同》备案？

答：购房人买卖商品房须与开发企业签订正式网签合同，并由房地产开发企业经办人员按照有关法律、法规规定，携带相关资料，到住建部门办理《商品房买卖合同》备案手续。《商品房买卖合同》备案的主要目的是：规范房地产市场秩序、抑制炒房行为、稳定房地产价格，避免出现“一房多卖”的现象，维护购房人的合法权益。

5、问：在与开发企业签订商品房买卖合同时，购房人应注意些什么？

答：购房人应当注意合同中是否明确了以下内容：当事人名称或姓名和住所，所购商品房的基本状况、商品房销售方式；商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期，供水、供电、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜、解决争议的方法以及违约责任。

特别提醒购房人，在《商品房买卖合同》中存在的补充协议，是买卖双方对合同具体权利义务的延伸，补充协议非格式条款，购房人有权提出修改意见。购房人应认真审阅认购协议、购房合同及补充协议条款，双方签字确认即构成民事法律关系，对开发企业承诺可退的“认筹金”、“订金”（非“定金”，定金不可撤销）等，购房人缴费前可要求开发企业出具承诺书。

对“销售方遇不可抗力而导致逾期交房，不承担责任”的条款，按照国家相关的法律、法规规定，“不可抗力”是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。部分开发企业曲解“不可抗力”定义，将国家宏观政策调整、建材价格上涨、开发企业建设手续不完善等风险归入不可抗力，侵害了消费者的合法权益。

6、问：商品房项目违法销售的主要表现有哪些？

答：主要是“五证”不齐、违法预售、购房款未缴入监管账户等情形，即房地产开发企业将不具备销售条件，未取得《商品房预售许可证明》等证书的商品房向社会预售，并以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，未让购房人将首付款或一次性付款直接缴入指定项目预售资金监管账户。

7、问：购买二手房（存量房）有哪些注意事项？

答：购买二手房最重要的是确保房屋产权清晰，无抵押、无纠纷、无查封及其他异常情况方能进入交易环节，对已备案尚未办理不动产的房屋不建议购买，切不可轻信所谓“可更名”、“有后台”、“可解除原备案”等说法，避免因房屋和土地产权问题而陷入纠纷，而无法更名过户及进行不动产登记，造成不必要的财产损失。二手房交易注意事项：

一是要求卖方提供产权登记证书原件及其原购房时的购房、契税发票等票据，初步确认房屋产权归属；二是注意所购房屋是否有遗留问题。了解购买的房屋土地使用期限还有多少年；有无欠费情况，如物业管理、水、电、气费等；三是买卖双方初步达成一致后共同到登记部门查询产权证状况，签订二手房网签合同，注意约定好付房款方式及交房时间，依法即时办理过户手续，不留隐患；四是预判贷款额度，非一次性付款的买房人要提前咨询贷款机构，预估出现贷款额度不能达到预期的情况，避免造成交易失败、赔付违约金等情况。同时在签订合同时要明确合同解除或支付违约金等解决方式。

8、问：办理二手房网签备案需要提供那些资料，大概多长时间能办理完毕？

答：办理二手房网签需要提交下列资料：1.房屋所有权证或不动产权证；2.土地使用权证；3.买卖双方当事人的身份证。以上资料齐全，即时办结。

9、问：办理二手房网签备案的流程，是否涉及相关费用？

答：办理二手房网签备案的流程是房屋所有权人及共有人携带房屋所有权证或不动产权证、土地使用权证、身份证，与购房人一起到房屋网签备案窗口办理二手房买卖合同网签备案，不涉及任何费用。