房屋买卖对于家庭来说，无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。尤其是对于学区房等户口性质较为特殊的房屋，其中的户籍情况对于购买人的利益影响较大，且时常关系着合同目的实现。如果出卖人未及时履行迁移户口义务，会对购买人造成相应损失，需承担违约赔偿责任。

案情经过：户口迟迁被索33万违约金

2020年12月，王某与徐某签订了一份房屋买卖合同，约定将其名下某处学区房出售给徐某，并同意在交房前将落户于该房屋内全部户籍关系迁出，同时规定了违约金。后徐某按照约定支付了全部购房款，王某也将房屋过户至徐某名下，并向其交付了房屋。此时，王某及其女儿的户口均已迁出，但房屋内的王某妹妹因离异无房产落户，便以诸多理由推迟办理迁出手续，直至次年8月才将户口从原房屋迁出。

徐某认为，王某交房时未迁出房屋内全部户口，违反了双方合同约定，应按合同规定的“房屋总价款为基准每日万分之五”支付违约金，故诉至法院。原告徐某诉请：被告向原告支付逾期迁户口违约金33万余元（违约金的计算方式以房屋总价款为基准，按照每日万分之五标准计算，从交房日开始计算，支付至起诉之日，共计218天）。

被告王某辩称：案涉房屋已经过户并交付原告，被告妹妹的户籍问题没有实际影响原告使用房屋，不影响其户籍迁入，不构成根本违约，没有造成实际损失，原告主张的违约金明显过高，对被告明显不公。

法院判决：合同合法有效，酌定违约金4万元

法院认为，原被告就案涉房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据合同约定，被告应在交房前将房屋内落户的所有户籍关系迁出，但该房屋内所有户籍直至次年8月才全部迁出，超出了合同约定的期限，被告存在违约行为，应承担违约责任。合同约定，逾期迁出户口的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五支付违约金。原告并无证据证明户籍逾期迁出给其造成的损失金额，被告已按约履行了房屋交付及协助产权转移登记等主要义务，故双方约定的违约金标准过分高于原告的损失。综合考虑被告的过错程度及合同履行情况，结合同期贷款市场报价利率，法院酌定违约金4万元。法院判决被告于判决生效之日起10日内支付原告违约金4万元。

律师提醒：提前约定户口迁出问题，按约履行合同义务

商品住宅作为人们最基础的生活设施，不仅具有居住、使用等现实功能，还具有衔接教育资源、关联户籍户口等隐性功能。相应的，在房屋买卖交易过程中，房屋交付及协助产权转移登记是合同履行的主要义务，配合迁出房屋内户口是合同约定的随附义务，当事人一方具有房屋内户口迁出义务而不履行的，构成违约，应该承担违约责任。同时，对该违约责任的承担方式，当事人约定的违约金过分高于损失的，应结合合同主要义务的履行情况及原告损失，综合予以调整，以保证双方当事人的合法权益，维护社会公平正义。

二手房买卖交易中，双方应提前约定卖方户口迁出问题。对于购买人而言，应注意到该房屋除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应对此约定明确，提前规避风险；对于出卖人而言，应及时履行户口迁出义务，遵守诚实信用原则，否则将因违反合同约定承担相应的赔偿责任。（李彭）