因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？通常得到的回复是：就算楼房烂尾了，也必须偿还银行贷款，但2022年2月初，浙江嘉兴中级人民法院的一次判决，却有了与此前截然不同的结果，也让遇到同样情况的购房者，在判决中看到了新的希望。

案情经过：

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

法院判决：

一审法院审理认为：《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

一审判决后，许先生不服，提起上诉。

二审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

律师提醒：

因购房合同和贷款合同是两个相互独立的合同，合同的签约双方也不一样，按照合同相对性原理，是购房者同开发商的纠纷，同银行的纠纷，是两件事情。同样是解除《商品房买卖合同》，不归还银行贷款，为什么大多数购房者被银行告上法庭后会败诉呢？因为大多数情况下《商品房买卖合同》被解除后，开发商会把按揭贷款支付的购房款退还给购房者，而不是直接返还给银行，相当于进行债务转移，购房者就应该履行向银行归还贷款本息的义务。（王芳）