下调利率，加大对刚改住房需求的支持

《通知》明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据了解，此前个人住房贷款利率的政策规定为：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次下调首套房房贷利率20个基点，加大了对刚性和改善性住房需求的支持，而且今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求也将受益。时隔多年，本次调整首套房房贷利率下限，也释放了更加积极的信号。

针对政策调整对存量房贷的影响，央行也给出了明确的解答：《通知》主要针对新发放商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前统计的全国个人按揭贷款利率方面，其利率为5.42%。若是按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。通俗来说，如果银行在实际操作中确实可以按央行政策降低20个基点，那么贷款了500万、30年的购房者，其每个月可以少还600元，30年加起来可以少还22万元。

因城施策，提高购房者置业意愿

同时，《通知》还提到，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

根据中指监测数据，今年以来全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，4月以来政策优化的节奏和力度均有所加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。本次全国统一下调首套房房贷利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。

陈文静认为，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。此前苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。

贝壳研究院数据显示，4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间，预计未来更多城市房贷利率下降，取消认房认贷的城市也会增多。

严跃进也表示，此次政策一是有助于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，尤其是在房贷利率方面，能降则降、能低则低，充分为低成本购房落实优惠政策。二是有助于引导房企积极推盘和销售，鼓励房企积极销售，充分带动房地产交易行情的活跃。三是结合近期各地政策持续放松的工作，可以进一步促进购房者购房压力的减少。四是一些市场交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。

商品房销售额降幅近三成，下调首套房贷利率或有提振作用

5月16日，国家统计局发布了2022年1-4月房地产开发和销售情况统计报告。数据显示，2022年1-4月，全国商品房销售金额、面积同比降幅均超20%，其中商品房销售额降幅近三成，降幅较1-3月均扩大；4月，商品房销售面积、销售额同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3、20.4个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，疫情影响之下，东部、东北地区同比降幅继续明显超过其他区域。销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。今年以来超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复、地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。

陈文静表示，短期来看，需求端政策或继续优化完善，近日央行、银保监会释放积极信号，下调首套房房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度。当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳，但大多数城市市场预期仍较弱，短期难以明显改善，叠加整体高基数影响，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。

严跃进认为，当前市场仍需要多条举措扎实推进。同时，今年4月份开启了房地产历史上罕见的政策密集潮，各类利好政策不断，后续政策发酵下，市场预期会转变。尤其是近期央行对个人首套住房商贷利率下限调整，也从客观上对销售数据的提振具有积极的作用。