《玉溪市关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《措施》）于2022年7月28日经第六届玉溪市人民政府第7次常务会议审议通过，并于8月4日起印发施行。《措施》施行一个多月以来，对稳定房地产市场起到了哪些作用？对刚需和改善型购房者而言有何影响？近日，记者就上述问题采访了有关人士。

低建筑密度、高绿化率的品质住房成为改善型购房者的首选。

抓住重点稳定市场

自2018年开始，建筑业成为玉溪支柱产业之一。玉溪市住房和城乡建设局提供的资料显示，进入“十三五”后，建筑业增加值占GDP比重逐年加大，2018年建筑业增加值占GDP比重5.8%，2019年占GDP比重达6.75%，2020年占GDP比重6.2%。

在建筑业的带动下，勘察、设计、监理、检测、造价、咨询、招投标代理等行业同步取得长足发展。与此相对应的是，房屋装饰、建筑建材、家具、家电、智能家居等行业也同步得到发展。

有数据显示，自“98房改”以来，玉溪的房地产业与全国一样，总体态势保持一路高歌猛进，对GDP的贡献率呈上升趋势。但这一发展势头于2021年迎来了较为明显的拐点。2021年，房地产对GDP的贡献稳定增长多年后开始下降。

“房地产业是国民经济的重要产业之一，这不仅体现在房地产业对投资、消费等领域的贡献，还体现在其对上下游关联产业的带动作用。”我市一名从事房地产研究的业内人士认为，稳定房地产市场对于一个地方的经济发展至关重要。

多名受访者一致认为，在国内多地暴发疫情以及外部环境严峻复杂的背景下，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。此时，因城施策，做好稳地价、稳房价、稳预期和保交楼、保民生、保稳定各项工作十分重要。

市住房和城乡建设局房管局局长马晓云参与起草了《措施》。她介绍，为坚决贯彻中央“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，支持合理住房消费，有效防范房地产市场风险，促进全市房地产市场良性循环和健康发展，按照市委、市政府的安排部署，市住房和城乡建设局会同有关部门研究起草了《措施》。

如何稳定当前房地产市场，《措施》分别从落实属地政府主体责任、纾解疫情期间房地产开发企业资金困难、优化商住配套比例模式、保持房价合理运行、允许项目分期建设分期验收、持续优化营商环境、扩大住房公积金覆盖面、强化商品房预售资金监管、持续整治规范房地产市场秩序、做好房地产政策宣传10个方面制定了相关政策。

“你好，你购买的房子因开发商资金链紧张，现已停工，交房时间无限期往后延，具体交房时间待定。”9月15日，在昆明市某楼盘贷款买房的玉溪市民刘女士接到开发商的电话，得知所买的期房不能按时交房，她倍感焦虑。

对很多购房者而言，最希望政府干预的，就是督促开发商“按时交房”。对此，《措施》明确要缓解房地产开发企业的资金压力，降低新供应房地产开发用地竞买保证金门槛，可按不低于出让底价20%设定。根据市场需求情况，在编制国有建设用地供应方案时，土地出让价款可设置分期缴纳。土地出让价款在2021年6月1日至2022年12月31日缴纳的，企业可申请延期60日缴纳，且不计违约金、不计利息。

记者从玉溪市自然资源和规划局获悉，对一次性缴纳土地出让金有困难的企业，经批准可最长于两年内分期缴纳。今年1至5月，有3宗近70亩地适用该政策后，实际缴纳的土地出让价款为884万元，降低企业用地成本442万元。

今年以来，我市打出“组合拳”，助力房企恢复融资功能，采取多种方式纾解房地产开发企业资金困难，全力以赴保交楼、保民生，释放出一波对后市看好的积极信号，极大地提振了市场信心。

购房者在观看沙盘。

用足用好政策工具箱

“房地产调控的主体责任在地方。”一名业内人士介绍，各县（市、区）情况千差万别，不论是房地产市场调控，还是保民生，地方政府最了解当地情况，出台的举措更结合实际，更有利于当地的发展，因此《措施》首先明确“落实属地政府主体责任”。

《措施》指出，县（市、区）人民政府要将促进房地产市场平稳健康发展和良性循环摆上重要议事日程，切实做好稳地价、稳房价、稳预期工作。合理定位城市发展目标，推进新型城镇化高质量跨越式发展。

“地方政府向市场投放土地时，要有计划，掌握好节奏和适度，如果同一时期投放的同质地块过多，不利于房地产企业经营。”在有关部门和房地产企业面对面的交流会上，一名房地产商表达了对调控的期望，“企业赚不到钱，也不敢拿地。”对于开发商的建议，《措施》明确，地方政府要制定住房发展年度计划，合理确定住房用地供应规模、结构和时序，促进“职住平衡”。

据悉，我市与全国一样，从2018年开始建立了发展房地产业的长效机制，形成统一目标、因城施策、一城一策、城市主责的工作机制，并从实际出发，不断完善政策工具箱。

有业内人士认为，“因城施策，用足用好政策工具箱”，就是从房地产市场地区差异化的特点出发，在保持政策基本稳定的前提下，鼓励地方政府结合本地市场实际，灵活选择、调整、运用政策工具箱中的工具，促进本地房地产市场平稳健康发展。

一名销售员在向客户介绍房地产项目的区位优势。

市民王先生10年前与妻子购买了价值200余万元的玉溪中心城区某楼盘的商铺，由于该楼盘入住率低，且一度遭遇停工、烂尾、办证难等问题，还贷10年后，王先生家投资的商铺仍处于闲置状态，不但产生不了收益，每月还要偿还房贷，每年还需交纳物管费。“买错一套房，十年都白忙。”王先生向记者倒苦水，如果十年前不投资商铺，而是用于买房，几年前就可实现投资翻番。

一名业内人士认为：“玉溪中心城区商铺去库存的压力和难度不小，不少房地产项目配套的商业商务用房已经过剩。”

对此，《措施》提出了“优化商住配套比例模式”，即在符合国土空间规划管控要求下，将“按项目配比商业商务”调整为“按片区配比商业商务”。在土地出让前的，属地政府在满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，可按程序申请调整新供应土地的商住比例或商业商务用房的开发量，依法进行控制性详细规划修改。已出让尚未建设的，在满足公共服务设施和市政配套设施承载力的前提下，经属地政府研究同意，可适当降低商业商务用房开发量。

业内分析人士认为，“按片区配比商业商务”比“按项目配比商业商务”更合理，这从源头上杜绝了商业商务用房占比过多的问题。这种结构性调整，更有利于开发商轻装上阵，不会因为过量商业商务用房捂在手上卖不出去导致资金回笼周期过长，从而造成企业现金流短缺。不少市民建议，按片区配比的房屋，除了考虑商业商务，还应考虑“幼有所育、学有所教、老有所养”的服务设施用房，考虑社区办公、物业管理、快递、健身等功能用房，提升居住品质。

多名受访者认为，用足用好政策工具箱，首当其冲要释放改善型需求，降低改善型需求置换成本，让公积金更好用、更有用。为此，《措施》明确，进一步扩大住房公积金制度对非公企业职工的覆盖，国家机关及事业单位编外人员、公益性岗位人员、灵活就业人员均可参加住房公积金制度。连续缴存3个月以上的，可申请租房提取公积金，连续缴存6个月以上的，可申请公积金贷款。对分期建设项目，允许分期准入，办理预告抵押登记后发放公积金贷款。“真希望可以取公积金偿还商业贷款。”多名购房者表达了对公积金取用的期望。

玉溪中心城区一地产项目景观宜人。

刚需和改善型购房正当时？

当下，是买房的时机吗？

潘艳在玉溪中心城区房地产行业摸爬滚打了近15年，她做过房产投资和房产销售，还经营着一家中介公司，协助购房者办理房屋过户、贷款等事宜。潘艳认为，近15年来，今年对刚需和改善型买房者来说，算是比较利好的年份了。

上一次买房利好的时机是2008年。那年，受美国“次贷危机”影响，全球经济下滑，国家出台4万亿经济刺激计划，银行推出房贷利率打7折的政策。潘艳的一个客户，当年贷款买入了山水佳园二期的别墅，待2019年出售时，卖价是原来的4倍多。

潘艳认为，买房要看两个条件，一个是房价，另一个是贷款利率。从房价来看，全国百城新房价格环比下跌，部分资金链紧张的房企还在大幅降价促销，一些楼盘的降价幅度很大，有的甚至低于成本价销售。从利率来看，银行下调了房贷利率，商业银行首套房贷利率低至4.1%。所以，无论是刚需还是改善型购房者，当前都是买房的好时机。

购房者在观看样板间。

在易门上班的田先生打算在红塔区购买一套房，近几个月来，田先生和妻子看了不少楼盘，新房和二手房都在看。这是他和妻子人生中的第一次购房，所以格外谨慎。与老旧的二手房相比，新房的户型结构、通风采光、车位配比、电梯配置、洗衣晾晒、销售价格等多方面都深深打动了他，但让他犹豫不决的是，由于看中的新房都是期房，担心烂尾。选择二手房，价格、户型、环境和小区配套又是他不能接受的。“我再看看，再想想又决定。”田先生说。

在玉溪中心城区一房地产项目的售楼部，记者邂逅了前来看房的张女士。今年62岁的她住在20年前单位的集资房里。房子在四楼，100多平方米，已经够住了。但随着年龄的增长，她和丈夫觉得爬楼梯难，且装修过时，急需进行水电改造后才能用上洗碗机等提升生活品质的电器。“与其搬家重装，不如置换一套新房。”张女士向记者介绍了其换房的初衷。

售楼部的销售顾问给张女士算了一笔账：一套约140平方米、4室2厅2卫的新房子，总价约93万元，首付近47万元，按8年还清贷款计算，月供需要5628元。“把我的旧房子卖了，就能住上电梯房，居住环境更好了。”张女士盘算着。

潘艳向记者介绍，由于房价和房贷利率双降，刚需和改善型购房者开始出手。当前，购房者对房屋建筑密度、得房率、楼间距、绿化率、物业、电梯和车位等配套设施有更高的要求。比如，周边是否有学校、医院、商业配套或公交车站，房屋是否明厨明卫，照着这些标准去选房，私密性好、层高合适、通风采光好、有电梯、公摊面积小的洋房就成了客户的首选。尤其是新房看多了的客户就不愿再选择二手房，这也是二手房不好卖的原因。“二手房只要不降价都难成交，凡是成交的都是低价成交。”潘艳说。

“经典107平方米，5楼，刚需首选，总价51.6万元，观景小高层，超高性价比，全款价更优。”房产销售员小瞿在朋友圈发布了如上广告词。做房产中介的聂琳每周都会在朋友圈发布经她挑选的性价比较高的房源，她以一套“周末抄底房源，百米楼间距，43%的绿化率，学期房”为例计算，113平方米的新房总价60万元，符合条件的首次购房者凑足12万元首付就能办贷款，月供仅为2319元。多名房产销售人员一致认为，对置换房屋的客户而言，虽然现在二手房卖价低，但新房价格也低，置换相当于更换“赛道”，能将贷款利率降低。

不过，也有购房者持观望态度：买了房，要是失业降薪，房贷谁来还？要是买了期房，遭遇烂尾怎么办？有些二手房已经在降价抛售，等一等会不会更低呢？存款利率下调了，银行的房贷利率还会更低吗？

对于购房者担心的问题，《措施》明确，强化商品房预售资金监管。优化调整商品房预售资金监管方式，合理确定商品房预售重点监管资金额度，超出重点监管额度资金可由房地产开发企业提取使用，纳入全市风险房地产项目除外。商业银行不得擅自划扣预售监管资金，要建立健全商品房预售资金保全、执行“府院联动”机制。对违反商品房预售资金监管政策规定的房地产开发企业和银行机构，依法依规进行查处。

《措施》明确，持续整治规范房地产市场秩序，加大联合整治执法力度，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域突出问题。大力推进烂尾楼清理整治，持续开展不动产登记历史遗留问题化解工作。

价格方面，《措施》明确，保持房价合理运行。商品房实行明码标价，要求房地产开发企业根据区域房价水平等情况合理定价，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。鼓励房地产企业开展面向政府引进人才、参与抗疫人员、二孩三孩家庭等特定社会群体的购房促销活动。

在“房住不炒”的背景下，有购房者认为，楼市普涨时代已经结束，进入了二八定律，想要通过买房实现资产保值、增值或赚钱，只有20%的房子还有机会，选对了你才能成为拿镰刀的人，选错了，你就是被割的韭菜。（玉溪日报全媒体记者  白诚颖）

短  评

强化监管 做好房地产业风险防控

□  一言

当前，经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，保持房地产市场平稳健康发展，是落实稳增长政策的必然要求，对稳定投资、带动消费起到积极作用。在全国多地房地产项目出现烂尾的背景下，要强化监管，做好房地产业风险防控，稳定市场信心，促进房地产业健康平稳发展。

强化监管，要进一步完善商品房预售制度。防范烂尾楼的核心，就是管好预售资金，确保开发商支取预售资金，首要目的必须用于建筑施工，用于支付施工款项。且先干活后付款的模式，可以避免预售资金因“估算失误”被超额转走。当前，我市优化调整商品房预售资金监管方式，建立健全了商品房预售资金保全、执行“府院联动”机制，在实际操作中，要严格落实监管制度，把控好资金划转流程，确保资金用在刀刃上，为保交楼、保民生扎牢制度笼子。

强化监管，要全面落实“交地即交证”“交房即交证”。从今年7月1日起，我市率先在全省试点实施“交地即交证”“交房即交证”两项改革，让拿地企业付清土地价款后就能拿到土地证，购房者接房时就能拿到房产证。保证制度实施，就要强化部门监管，规范地产商的开发建设行为，从源头上杜绝产生新问题，保证广大购房者的权利。

强化监管，可以提振房地产市场，增强消费者信心和开发企业拿地与开发信心。截至目前，我市城镇人均住房面积达到65.71平方米，城市居民实现从“住有所居”到“住有宜居”转变，购房主体已转变为改善型需求。要坚持政府主导，职能部门各司其职，密切协作，打破信息壁垒，建立和完善工作机制，把各环节监管责任落到实处，以优越的营商环境让用地主体“降成本”，用制度为购房者“安心买”保驾护航，促进房地产市场平稳健康发展。