记者日前从玉溪市住房和城乡建设局获悉，我市将强化商品房交易环节全过程监管，切实维护购房人的合法权益，以进一步规范房地产市场秩序，为广大消费者营造一个良好的住房消费环境。  

对房地产开发项目加强监管，在建设阶段即对规划许可、建设内容、使用功能等进行核实和监管。要求房地产开发企业必须严格按照规划设计要求，在建设用地规划许可证明确的用地范围内安排建设工程，如期完成包括配套设施、绿化工程等在内的全部建设内容。配套设施或配套工程未完成的，不得申请综合验收。

房地产开发项目在申请合法《商品房预售许可证》时，应当按照经批准的建设工程规划许可内容要求完成物业管理用房等配套设施建设，未按要求建设物业管理用房或未按规划设计物业管理用房等配套设施的，不得办理《商品房预售许可证》。

房地产开发企业不得擅自改变建设工程规划许可证载明的建设规模和使用功能等内容，以及经审定的建设工程设计方案进行建设。商品房通过规划验收后，不得擅自改变建设工程规划验收合格证内容。

严格商品房预售管理，加强对开发企业预售方案的审核，如不符合商品房预售许可法定程序和许可条件的项目，一律不予发放《商品房预售许可证》。

房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得进行任何形式的“内部认证”“内部预订”“购房VIP卡”等销售行为，不得销售房屋、收取预收款，不得发布商品房销售广告。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应在公开销售24小时前一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案的申报价格，明码标价对外销售。销售现场除公示有关证件外，要将一房一价、销售进度、预售资金监管协议、权利状态（如抵押、查封、限制）等信息在现场明显位置进行公示。

各县（市、区）住房城乡建设部门对商品房预售款的收存和使用进行全过程、动态监管。所有商品房预售款（含定金、首付款、一次性付款等）必须直接存入商品房预售款专用账户。房地产开发企业、属地住房城乡建设部门和开户银行签订《商品房预售资金监管协议》，要求监管银行按有关要求拨付资金，从源头上防范烂尾楼。

房地产开发企业与购房人签订商品房预（销）售合同，必须签订正式网签合同。签订网签合同前，须与银行书面确认购房人贷款资格，否则不得收取首付款，不得签订网签合同。

我市将严格商品房竣工验收备案管理，房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。住房城乡建设部门将持续完善市场监管机制，建立巡查制度，加强全过程动态监管，持续规范房地产市场秩序。

买房，要注意哪些问题？

3月20日，玉溪市房地产工作座谈会召开，全面贯彻省、市党委、政府关于进一步做好“稳地价、稳房价、稳预期”和“保交楼、保民生、保稳定”有关工作的决策部署，传达学习近期出台的房地产业政策，就做好商品房预售资金和交易环节监管等问题公开征求意见。

从事房地产研究的业内人士提醒消费者，买房有三个关键要注意：一是购买新建商品房“五证”齐全很关键；二是资金缴入预售款监管账户最关键；三是购买二手房产时要产权清晰，卖方具备不动产权证最关键。

通过中介机构买房时，要警惕以高回报、高收益“包销房屋”“金融创新”“返本销售”“资金互助”等为诱饵的非法集资。

那么，买房还应该注意哪些问题？记者采访了玉溪市住房和城乡建设局房管局相关负责人为您解答。

问：消费者购买商品房时应注意哪些事项？

答：购房有风险，消费者购房前要查验开发商的“五证一照”是否齐全，即房地产开发企业资质证书、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《商品房预售许可证》及企业法人营业执照。核实自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载明的预售范围内，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

问：购买期房缴款时要注意什么？购房款是直接付给开发商还是缴存监管账户？

答：购房人缴纳购房定金、首付款或一次性付款前，要与开发商、银行确认是否具备贷款资格，开发企业未确认购房人具备贷款资格前，不得收取首付款。同时，购房人要仔细检查项目预售许可证上载明的预售资金监管银行和监管账户信息，按照相关规定，预售人（开发商）不得自行收存商品房预售款，购房人不能直接将购房款缴至开发商一般账户，应通过网银或自行缴存至该预售项目预售资金监管专户。消费者付购房款时要仔细核对存入账户是否与《商品房预售许可证》载明的预售资金监管账户一致，对开发商指定的非监管账户应拒绝缴款，并向属地住房城乡建设部门举报。

问：在与开发商签订《商品房买卖合同》时，购房人应注意什么？

答：一是必须通过“玉溪智慧房管系统”网上签订《商品房买卖合同》，并要求开发企业在签约后一个月内完成合同备案。

二是检查合同明确以下内容：当事人名称或姓名和住所，所购商品房的基本状况、商品房销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件和日期，供水、供电、通信、道路、绿化等配套基础设施及公共设施的交付和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜、解决争议的方法及违约责任。

三是对于主合同外的补充协议非格式条款，购房人有权提出修改意见。购房人应认真审阅认购协议、购房合同及补充协议条款，双方签字确认即构成民事法律关系，对开发企业承诺可退的“认筹金”“订金”（非“定金”，定金不可撤销）等，购房人缴费前可要求开发企业出具承诺书。

问：怎样查询房地产项目是否具备《商品房预售许可证》？

答：按照相关规定，《商品房预售许可证》应当悬挂于售楼部显要位置，供购房人查验。市民在购买商品房前可要求房地产开发商出具《商品房预售许可证》并现场查验，也可以到各县（市、区）房管部门查询。

问：商品房项目违法销售的主要表现有哪些？

答：主要是“五证”不齐、违法预售、购房款未缴入监管账户、非法集资等情形，即房地产开发商将不具备销售条件，未取得《商品房预售许可证》等证书的商品房向社会预售，并以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，未让购房人将首付款或一次性付款直接缴入指定项目预售资金监管账户。房地产中介机构以包销（租赁）房地产、产权商铺和利用互联网平台开展房地产金融业务等名义进行变相融资、向社会公众集资的非法集资行为，宣传营销中含有高收益、高回报或涉及“金融创新”“返本销售”“资金互助”“认筹返利”等涉嫌非法集资内容要警惕并及时向住房城乡建设部门举报。

问：购买二手房（存量房）有哪些注意事项？

答：购买二手房最重要的是确保房屋产权清晰，无抵押、无纠纷、无查封及其他异常情况方能进入交易环节。对已备案尚未办理不动产登记的房屋不建议购买，切不可轻信所谓“可更名”“有后台”“可解除原备案”等说法，避免因房屋和土地产权问题陷入纠纷，无法更名过户及进行不动产登记，造成不必要的财产损失。

二手房交易注意事项：一是要求卖方提供产权登记证书原件及其原购房时的购房、契税发票等票据，初步确认房屋产权归属。二是注意所购房屋是否有遗留问题。了解购买的房屋土地使用期限还有多少年；有无欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。三是买卖双方初步达成一致后，共同到登记部门查询产权证状况，签订二手房网签合同，注意约定好付房款方式及交房时间，依法即时办理过户手续，不留隐患。四是预判贷款额度。非一次性付款的买房人要提前咨询贷款机构，预估出现贷款额度不能达到预期的情况，避免造成交易失败、赔付违约金等情况。同时，在签订合同时要明确合同解除或支付违约金等解决方式。

问：办理二手房网签备案需要提供哪些资料，大概多长时间能办理完毕？是否涉及相关费用？

答：办理二手房网签需要提交下列资料：1.房屋所有权证或不动产权证；2.土地使用权证；3.买卖双方当事人的身份证。以上资料齐全，即时办结。买卖双方一起到房屋交易网签备案窗口办理二手房买卖合同网签备案，不涉及任何费用。

（玉溪日报全媒体记者  白诚颖）