杭州“认房不认贷”政策升级调整，短期对会有一定积极作用

据此前报道，2022年11月，杭州市曾发布《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》，其中规定，对于在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。

但是，该政策发布后，杭州的商品房交易市场仍然出现了明显降温。根据中指研究院数据，成交方面，杭州8月新房成交75.9万㎡，环比增长29.8%，市场有所回暖，但仍不及去年同期，同比下降16.9%；二手房成交止跌回涨，杭州8月二手房成交3410套，环比增长16.1%，但成交规模仍未恢复至上半年水平，二手房成交价格持续下行，且降幅扩大，市场仍延续以价换量态势。

在此背景下，9月5日，杭州市对“认房不认贷”政策进行了升级调整。调整后，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中指研究院华东大区常务副总高院生分析称，此次调整取消了“相应贷款已结清”的描述，进一步拓宽了“认房不认贷”的范围、降低原二套家庭购房首付比例及贷款利率。

“事实上，2022年11月的‘认房不认贷’已释放部分需求，本次政策调整后，短期对会有一定积极作用，但长期效果有待观察。针对市场实际发展，后续或将还会有系列举措出炉，来实现市场的稳定发展。”高院生提到。

一线城市“认房不认贷”政策颁布后，北上广深市场有何变化？

9月1日，继广州、深圳、上海后，北京也正式宣布落实“认房不认贷”。新政执行后，北京新房、二手房热度均有所回升。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，在9月2日北京执行新政第一天，北京二手房一天成交了大约1200套，明显超过上周同期，上涨了超过100%。新房当天成交超过1800套，而8月全月网签只有3100套，也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。

不过张大伟提醒，9月2日的成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市，有部分成交是之前积压的需求入市，也有部分购房者害怕后续价格上涨，提前交小定金锁定房源，所以1800套成交最后是不是能影响网签还需要看后续市场变化。同时，9月3日新房成交只有900套左右，在9月2日成交量大涨一天卖掉只有半个月的成交量后，大部分入市的项目中优质房源已经去化。

短期来看，中指研究院市场研究总监陈文静认为，北京市场预计前期观望或积压的购房需求将快速释放，而对于“卖一买一”的购房者来说，这部分需求进入市场将需要一定时间，整体市场行情将持续一定时间，但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。价格方面，当前新房项目仍以回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，而二手房随着挂牌量的上升，价格上涨动力亦不强，预计价格整体以稳为主。

跟北京市场热度相当的上海市场，其成交量也出现了大幅上涨。据中指研究院监测，新政执行后上海新房热度明显有所上升，新房项目到访和认购热度上涨明显，但也与目前处于新房供应高峰有关。二手房市场目前热度反应相对新房较慢。

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰分析称，上海二手房市场热度不及新房的主要原因为：本次新政利好的是外地买房的上海首套刚需及上海置换客户，二手房市场的挂牌量有所上升，多数客户置换打新，而卖方目前降价意愿减弱，二手房市场相对此前格局变化是，挂牌量再次上升，议价空间变小，而买房并没有明显增加，因此上海二手房市场处于僵持状态。

张大伟称：“对于北京上海来说，未来出现一波小高潮已经是板上钉钉，但周围比如北京周围，上海周围很可能出现需求减少的情况。”

同样受益于新政的还有广州市场，根据中指研究院数据显示，9月2-3日广州网签商品住宅216套，较上上周末（8月26-27日）上升91%，远郊区域市场或部分偏纯刚需项目变化不明显，客户仍处于观望态势中。二手房市场方面，部分客户存在置换需求，挂牌量小幅上升，中介带看量上升，但成交量变化不大，存在一定的议价空间。

深圳也在新政执行后首个周末迎来了大批购房者看房，意向登记人数明显上升，部分新盘开盘去化较好。中指研究院华南分院总经理杨红侠提到，预计短期内，深圳部分前期积压的潜在需求有望得到释放，但主要以一手新房为主，市场或将呈现一手热度回升、二手维持平稳的特征。

整体来看，张大伟表示，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也已经加快，具体会有哪些政策，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。从7月24日开始，截至8月底，全国房地产进入密集政策发布期，累计房地产调控超过140次，刷新同期历史记录。仅8月一个月就超过120次政策，刷新月度历史记录。