核心阅读：为防范化解房地产领域风险，保障购房人合法权益，我市进一步加强商品房预售资金监管，对取得商品房预售许可证的商品房项目，确保其预售资金按规定转入监管账户，保障资金用于项目建设。业内人士分析，对预售资金缴存和使用进行监管，管好、用活预售资金，是防范化解房地产金融风险的重要举措，可避免房地产项目“烂尾”。

玉溪市住房和城乡建设局相关人员到县（市、区）房地产项目工地开展安全检查。

1月3日，记者从玉溪市住房和城乡建设局获悉，我市近日出台了《玉溪市商品房预售资金监管实施细则》（以下简称《实施细则》）。那么《实施细则》如何保障商品房交易安全？购房人如何识别并避免购房风险？记者采访了玉溪市住房和城乡建设局相关负责人及房地产行业相关人士。

预售资金设专户归集和监管

玉溪市住房和城乡建设局房地产交易管理所负责人叶鉴敏介绍，商品房是百姓最核心的资产，对一些家庭来说，一生就买一套房。当前，不少新楼盘均是购房人先交款后得房，这个周期一般约两年。当前商品房市场暴露出的问题说明，只有监管部门各司其职，强化项目开发建设全过程监管，才能为购房人创造一个安全的交易环境。其中，强化商品房预售资金监管，防止资金被占用、挪用，确保资金用于项目建设是重要环节。

玉溪市住房和城乡建设局房地产管理局负责人马晓云介绍，《实施细则》所称的商品房预售资金，是指开发企业在取得商品房预售许可证后将商品房预售给购房人，由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的全部购房款。

《实施细则》明确，开发企业可自行选定监管银行，按照“一次预售许可对应一个账户”原则，开设商品房预售资金监管账户，且应当在项目售楼场所显著位置设立公示牌，公示监管银行、账户及监督举报电话等信息。

据介绍，新出台的《实施细则》将商品房预售资金分为监管额度内资金（以下简称“监管资金”）和监管额度外资金。为优化营商环境，我市明确监管额度外资金为超出项目建安成本造价总额外的预售资金，在项目封顶后开发企业可申请提取使用。

监管资金为项目建安成本造价总额的1.1倍。据介绍，我市住宅项目（含地下室）毛坯房的监管资金确定为每平方米3080元，精装房和别墅毛坯房每平方米的监管资金适度上浮，且面积按照预售审批面积核定。

“监管额度根据建安成本核算，不会给开发企业造成任何负担，反而能保证建房资金用于项目建设。”马晓云介绍。

监管资金要专款专用

《实施细则》明确，开发企业不得自行收存、使用商品房预售资金。购房人支付的定金、首付款等购房款直接存入项目监管账户，按揭贷款银行、公积金中心发放的按揭贷款在贷款审批通过后直接划入项目监管账户。对于监管资金，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。

《实施细则》明确了预售资金使用范围，即项目监管资金应当专款专用，只能用于支付项目工程款、建设材料、配套设施及监理设计费、税费，开发企业可在预收款中提取5%的办公和管理支出。

本次《实施细则》的一大亮点是开发企业按工程进度节点申请使用预售资金，须根据项目实施进展、投资额、工程建设规模、施工量等指标，按进度、分批次提出申请，由监管部门共同审核后拨付。

“根据施工进度核拨预售资金，是强监管的一个思路。”叶鉴敏介绍，每个工程节点内拨款次数原则上不超过三次。项目办理完不动产首次登记后，解除预售资金监管。

记者注意到，《实施细则》明确了玉溪市住房和城乡建设局、中国人民银行玉溪市分行、国家金融监督管理总局玉溪监管分局和相关银行的监管责任，并要求开发企业、监理单位、施工单位提供的拨付监管资金的申请资料要真实、准确。

购买商品房须留心

监管部门相关人士提示广大购房人，购买预售商品房时，要仔细阅读预售商品房买卖合同中关于付款方式的条款，应约定将购房款（定金、首付款、一次性全额付款、分期付款等）通过监管账户专用POS机、转账等方式直接存入预售资金监管账户，开发企业主动接受监管部门的资金监管，并及时查询监管资金到账情况。如买卖双方故意规避资金监管，将购房款转入其他账户，法律责任将由双方自行承担。如发现开发企业存在诱导购房人将购房款存入其他账户的，可向监管部门提供线索。

记者从公开报道获悉，为防“烂尾”风险，多地加强了商品房预售资金监管，还有的地方个人住房贷款银行严格执行“先封顶才放贷”。

有分析人士认为，金融机构应当从防范“烂尾楼”和金融风险角度，严格落实房贷发放政策；购房人在办理贷款时，可与贷款银行约定，个人住房贷款应按节点划入监管账户，确保购房款专项用于房屋建设。

业内人士向记者分享了其预防风险的方法：购房时首选现房，次选已经封顶的期房；购买预售商品房时，选择信誉好、实力强、口碑优良的企业。（玉溪日报全媒体记者  白诚颖  文/图）